Le marché immobilier français a très fortement augmenté au cours des années 2000 au niveau de l'évolution des prix. Si les éléments constitutifs d'une bulle immobilière sont présents sur le marché français, il semble également que la situation ne soit pas totalement comparable avec ce qui avait prévalu dans certains pays avant l'éclatement de la crise globale. Enfin, plusieurs raisons conjoncturelles et structurelles expliquent pourquoi le marché français de l'immobilier résiste malgré un environnement peu favorable.
"Bulle" immobilière et résistance du marché
Le marché immobilier français présente les symptômes d'une bulle. En effet, les prix sont historiquement élevés, ils sont déconnectés de l'évolution des revenus et des loyers, l'emballement a été très rapide au cours des dernières années, et enfin ces hausses sont accompagnées d'une augmentation du crédit. Néanmoins, malgré ces symptômes, le marché immobilier français n'est pas comparable aux marchés espagnols ou encore irlandais car la hausse des prix n'y est pas artificiellement tirée par une construction effrénée basée essentiellement sur la spéculation et la perspective d'une plus-value rapide. De plus, contrairement à ce type de pays, la France est très éloignée d'un modèle économique fondé sur la construction immobilière.
Malgré une conjoncture peu favorable, les prix résistent. En effet, malgré la persévérance de la crise, un ralentissement des transactions, un pouvoir d'achat qui diminue, un chômage record, un moral des consommateurs en baisse, auxquels il convient également d'ajouter une augmentation de la fiscalité mobilière, les prix des biens résistent. Ils n'augmentent plus comme par le passé mais ils ont tendance à se stabiliser, voire à entamer un léger repli, surtout en province.
Raisons conjoncturelles et structurelles à la résistance des prix
Au niveau conjoncturel, le niveau historiquement bas des taux d'intérêt sont un premier élément d'explication. En effet, les taux d'intérêts s'élèvent à moins de 3% en moyenne depuis avril 2013, ce qui constitue un record depuis 1947. De plus, la moyenne est particulièrement significative car plus de 98% de la production des nouveaux crédits s'effectuent à un taux inférieur à 4%. Dès lors, cela constitue une aide précieuse pour les acheteurs solvables qui satisfont aux conditions de prêt des banques.
Au niveau structurel :
1) forte pression de la demande liée à la hausse de la démographie, à l'augmentation de la décohabitation (moment où des personnes qui formaient un même foyer cessent d'habiter sous le même toit - éclatement des familles), et enfin la volonté d'investir dans la "pierre" qui peut être perçue comme un investissement plus rassurant, à fortiori pour préparer la retraite dans un contexte où la pérennité du système de retraite n'est pas acquis.
2) Comportement des banques qui sont toujours enclines à l'octroi de crédit à l'habitat lorsque la capacité de remboursement de l'emprunteur est avérée.
3) Comportement des promoteurs dont la politique prudente passée n'a pas entraîné la construction excessive qui se serait traduite par des quantités de biens invendus, évitant ainsi une baisse généralisée des prix dans l'immobilier neuf, et par effet de contamination sur les biens anciens.
4) Comportement des jeunes générations qui anticipent une augmentation des prix, et qui bénéficient encore de conditions d'accès au crédit encore abordables, le flux de nouveaux entrants permet d'éviter un éclatement de la bulle.
La seule raison objective qui entrainerait une chute brutale des prix à court terme serait une remontée sensible des taux. Un tel phénomène exclurait de fait les primo-accèdents du marché immobilier. Si ce scénario ne semble pas en passe de se réaliser, les évènements prochains aux Etats-Unis concernant l'évolution de la politique monétaire, ou une aggravation de la crise de la zone euro pourraient accélérer cette dynamique. En effet, par définition, une bulle, immobilière ou non, est vouée à éclater. Toutefois, il est là aussi par définition toujours compliqué d'anticiper le moment exact de cet éclatement.
Citation
Sylvain Fontan, “Dynamique du marché immobilier français”, décryptage publié sur «www.leconomiste.eu» le 17/09/2013.
